您的位置 > "优质资产"具有时限性
房贷作为优质资产具有时限性。商业银行把个人住房贷款当作优质资产来对待，其实这种资产的优质性也是有时限的。特别是在利率进入上升通道时期。近期美国次级住房抵押贷款市场爆发的危机，就警示了我们这一点。从2004年6月到2006年7月，美国联邦基金利率从1％上升至5.25％，最优惠贷款利率从4％上升至8.25％。低收入次级房贷者由于利率提升，没有能力支付次级房贷本息而违约不断，所购房屋被抵押贷款公司收回，美国次级抵押贷款危机开始蔓延。中国房地产市场的发展还不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加以公积金住房贷款4000多亿元，已经超过了3万亿元。目前，中国5年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点，虽难以同美联储两年连续升息17次相比，但也足以引起商业银行警惕。
统计显示，2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元。加息的"杀伤力"不容低估，同时，对于24年的贷款来说，利息首次超过了本金。其次，利息支出首次超过了房租。近年来我国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势。数据显示，工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元。在央行近年来连续多次加息，个人房贷支付不断增加的情况下，房贷违约风险正在逐步增加。
银行放纵了虚假信用按揭
商业银行放纵虚假信用按揭。据了解，国内银行的房贷不良贷款，其中约有80％因虚假按揭而引起，是商业银行风险控制薄弱导致的，这也正是我国的房贷风险所在。近几年，各家国有商业银行都在遭遇个人房贷违约行为。而最尴尬的就是，即使法院判了违约者败诉，但最后也不一定能执行到位。由于我国没有建立起完善的个人信用体系，所以只要有关机关证明就能够从银行获得贷款。既然人人都能开出工资收入证明都能够从银行获得住房按揭贷款，那么住房按揭贷款者基本上是没有信用等级可分。我国的住房抵押贷款市场虽然没有次级抵押贷款之分，但对一些按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连"次级信用"都没有，风险不可小视。
近几年的个人房贷现场检查也表明，存在大量用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象。还有，一些商业银行为了其自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张态势。因此，它们不仅放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，根本就没有遵守央行的相关规定和银监会相关指引，甚至还采取各种方式回避相关规定和指引；一些商业商业银行更以金融创新为名使按揭贷款无限放大，如"房贷通"、"循环贷"、"气球贷"等。尽管目前国内不少个人住房按揭贷款的信用不好，但是在房地产市场价格一直在上涨时，这种没有信用的人还不会暴露出来，因为，过高的房价会把这些潜在完全掩盖起来。但是如果房地产市场价格出现逆转，其潜在风险必然会暴露出来。
银行缺乏避险工具
商业银行缺乏避险工具。由于目前中国住房按揭贷款基本上没有证券化，因此其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。目前银行业与房地产业是一种"唇亡齿寒"的关系。在中国间接融资模式占主导的格局下，80%左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；通过贷款买房的个人，占全部购房人总数的90%。无论是从房地产市场，还是从需求和供给来看，银行都在里面起到了推波助澜的作用。如果房地产业出现问题，那么，我国银行业受到影响远比美国次级债危机厉害。而房价过快上涨，加大了房地产抵押贷款的价值风险。在房价泡沫上涨的情况下，银行以房地产为标的抵押资产价值攀升，一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。
在我国，目前房价节节攀升，社会各界包括商业银行在内，普遍形成了对房价长久上涨的预期，使其产生了个人住房贷款几乎没有风险的思想。商业银行认为，即使是贷款者出现无力归还贷款本息的情况，银行收回房子拍卖也能抵偿本息。目前我国庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投机型需求。这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应。
面临房价下跌的风险
宏观调控导致房价下跌风险。业内人士普遍认为，由于今年以来一部分城市的房价涨幅呈过快之势，政府对调控的方向比较明确，针对房地产的调控仍是未来一段时期的主基调和主战场，对长期房地产市场将产生深刻影响，房价后市不容乐观。出于房市健康发展的考虑，我国陆续出台了一系列房地产调控措施，今后将会出台更加综合化、具体化、细则化的措施，以令房价及炒卖活动有效地被压制。在此情况下，房市有可能进入震荡整理，甚至出现下滑。如果仍"调而不控"，房市继续过快上涨，最终也极有可能出现崩盘情况，如同上世纪90年代的日本或亚洲金融危机爆发后的香港。届时，这两种情况最终都将引致银行住房贷款面临巨大的信用风险。同时我国将进入持续加息周期，房地产业也面临利率上升的风险。2007年以来全国居民消费物价总指数(CPI)一直持续上扬,居高不下，今后一段时期内我国宏观调控的措施可能更大，收紧流动性的力度也会越来越强。近日央行和银监会就联合发布通知，明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。业内人士认为，在当下楼市供求关系紧张、房价进入上升通道的情势下，紧缩房贷身兼二任：长期可控制银行房 贷风险，短期可挤压部分需求泡沫。但楼市既有格局难以因此彻底改变。如果商业银行出于经济利益的考虑而忽然收紧银根，则会更加恶化贷款客户的资金状况，使市场波动的程度剧烈化。宏观调控的累计效应终将成为压倒骆驼的最后一根稻草。
我们不能把个人住房按揭贷款一味地看做优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。在房价半年上涨50%的深圳，不断飙升的房价、不断提高的利率已经引起了银行的警惕。近期，深圳各家银行在央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施之前，就几乎同时停止了二手房贷款的发放，并且提高了新房贷款的首付比例。对于一贯视房贷为优质资产的商业银行而言，这样的政策变化，足以表明他们对于当下高昂的房价能否支撑下去的担忧。商业银行因担忧风险来临而采取自保行动，透露出的信号是房产市场价格趋势变化的悄然临近。(夏志琼)
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